После завершения массовой господдержки в июле прошлого года ежемесячный объем продаж жилья в январе 2025 года стабилизировался на уровне 2 миллионов квадратных метров (-13% к январю 2024 года и -37% к январю 2023 года), запуски новых проектов замедлились. При сохранении высокой ключевой ставки до конца года и слабого спроса запуски новых проектов в целом за 2025 год могут сократиться на 30-35 процентов (30-35 миллионов квадратных метров). Это, в свою очередь, приведет к снижению вводов начиная с 2027 года, сообщается в аналитических документах ДОМ.РФ. Такой негативный сценарий в теории может привести к дефициту жилья, а значит, и росту цен на недвижимость.
Именно в следующие два года в ЦБ прогнозируют заметное снижение инфляции, ключевой ставки, а значит, стоит ожидать и уменьшения процентов по жилищным кредитам, что способно спровоцировать ипотечный бум, на который застройщикам нечем будет ответить. Вместе с законодателями, экспертами и представителями профессионального сообщества редакция SPRESS выясняла, какие меры понадобятся для сохранения баланса в сфере недвижимости и обуздания цен на первичном рынке.
Тревожные сигналы
В последние годы строительный комплекс динамично развивается: с помощью льготных ипотечных программ 3,2 миллиона семей улучшили свои жилищные условия. Всего с 2019 года выдано более 9,7 миллиона ипотечных кредитов, из них около трети — с государственной поддержкой, на сумму 31 триллион рублей.
Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения, заявил Президент РФ Владимир Путин 15 апреля, выступая на расширенном заседании президиума Госсовета. В целом по стране, по его словам, уже более двух тысяч проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков сдачи на шесть месяцев. Застройщики сталкиваются со снижением спроса, который, в свою очередь, падает из-за дорогой стоимости кредита. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается, уточнил глава государства.
Это подтверждают и данные аналитического центра ДОМ.РФ: за первые три месяца этого года банки предоставили 146 тысяч кредитов (-49% к прошлогодним показателям) на 612 млрд рублей (-42%). Основное снижение выдачи — за счет рыночных программ (-63% год к году по количеству и -72% по объему). Выдача ипотеки с господдержкой составила 87 тысяч кредитов (-40% к показателям 2024 года) на 492 миллиарда рублей (-34%).
Что касается непосредственно стройки, то в январе-феврале многоквартирных домов ввели на 18 процентов меньше прошлогодних показателей, а запуск новых проектов сократился на 23 процента относительно предыдущего года. При этом в аналитических документах финансового института развития в жилищной сфере отмечается, что в условиях сохранения высоких ставок и низкого спроса в 2025 году растут риски снижения запусков новых проектов в 2025-2026 годах и ввода жилья после 2027 года. Сокращение объемов возможно на 30-35 процентов, или 30-35 миллионов квадратных метров.
Говоря о проблемах отрасли, Владимир Путин обратил внимание на рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний:
«У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике. Очевидно, что Правительству совместно с Банком России необходимо принимать адекватные ситуации меры».
Поддержка спроса
Возможные пути решения зарождающейся серьезной проблемы в Правительстве уже обсуждаются. К примеру, развитие альтернативных механизмов приобретения жилья. Как пояснил вице-премьер Марат Хуснуллин, в настоящее время застройщиками используется предусмотренный законодательством механизм рассрочки, применяемой до ввода дома в эксплуатацию.
«Предлагается проработать предоставление рассрочки при покупке готового жилья у застройщика и после ввода объекта в эксплуатацию, если они полностью рассчитались с банками, закрыли счета эскроу, никому ничего не должны. Для этого просто нужно предусмотреть возможность установления залога на такое имущество. В текущих условиях мера была бы крайне востребована. Об этом просят все застройщики, кто занимается на этом рынке», — сообщил зампред кабмина.
Также, по его словам, предлагается доработать механизм внедрения системы жилищно-накопительных сбережений. Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении. Основная его цель — накопление средств на первоначальный взнос. Положительная практика использования такого механизма имеется в Башкортостане.
При этом необходимо понимать, что реакция на процессы в стройотрасли постоянно запаздывает. Высокая инертность — это специфика рынка со сложными механизмами запуска процессов стройки в течение нескольких месяцев и лет, отметил в беседе с «Парламентской газетой» президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Артемий Шурыгин. По мнению эксперта, ситуация сейчас непростая, требующая не просто поддержки отрасли, а структурной перестройки, «и безболезненно пройти этот период до возвращения приемлемых ипотечных рыночных ставок вряд ли удастся».
«Поддержать спрос может аккуратное адресное расширение льготных государственных ипотечных программ, — сказал Шурыгин. — У девелоперов в этот сложный период есть возможность выстроить более эффективные партнерские отношения с риелторским сообществом, видим здесь неиспользованный ресурс поддержки спроса».
В Центробанке, однако, вряд ли идея расширения льготных программ найдет понимание. На том же заседании президиума Госсовета глава ЦБ Эльвира Набиуллина призвала не допускать опасной закредитованности граждан:
«Мы не можем увеличивать темпы роста ипотеки за счет рискованных кредитов, когда люди в будущем не смогут обслуживать эти кредиты».
ИЖС и комплексный подход
В таких непростых условиях крупным застройщикам придется искать не только новые финансовые инструменты, но и новые механизмы и форматы строительства и реализации жилья — использовать и лизинг, и формат доходных домов с долгосрочной арендой, убежден глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
«Недавний отчет главы ЦБ в Госдуме дал нам всем понять, что пока ключевая ставка ЦБ уменьшаться не будет, а значит, и дешевых кредитов в перспективе не предвидится», — напомнил депутат «Парламентской газете».
На первое место, по его словам, выйдет индивидуальное жилищное строительство. В целом в прошедшие три года объем строительства частных домов был выше, чем строительство многоквартирных домов. Этот тренд сохранится и в ближайшие годы: строители, которые действительно хотят зарабатывать, переориентируются на рынок ИЖС, в том числе и крупные федеральные игроки.
«Просто всем нужно привыкнуть к реальности, в которой нет льготной ипотеки. Слезать с этой иглы тяжело, но в последние год-полтора ничего, кроме постоянного подогрева цен на рынке, массовые льготы не приносили. В перспективе именно этот сценарий грозил перегревом рынка», — резюмировал Пахомов.
Поэтому необходимо сконцентрироваться на индивидуальных программах на определенных территориях и рассмотреть возможность использования инфраструктурных облигаций и субсидий с вовлечением в процесс региональных бюджетов, полагает председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
«Нужно стимулировать строительство жилья в тех регионах, где такой дефицит может возникнуть. Такие вещи надо предвидеть и планировать соответствующие меры для того, чтобы нивелировать последствия. В Госдуме эту тему будем изучать под углом рисков, которые могут через некоторое время возникнуть, — для того чтобы минимизировать последствия на рынке», — пообещал депутат.
С такой позицией согласен и президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. В такой ситуации важно сделать акцент на поддержку регионов с падающими объемами строительства и продаж и проектов, реализация которых рассчитана на период 2026-2027 годов, где риски дефолтов наиболее высоки, сообщил он «Парламентской газете».
Еще один важный аспект, по его словам, — пересмотреть избыточные требования, которые предъявляются к объектам социальной инфраструктуры, а также к радиусам их доступности. Старые нормативы не учитывают ни современный уровень автомобилизации, ни плотность городской застройки, ни земельные и финансовые ресурсы. Их актуализация «позволит строить объекты быстрее и дешевле, не жертвуя качеством жизни людей».
«Комплексный подход, включающий точечную поддержку граждан, стимулирование банковского сектора, развитие ИЖС, оптимизацию нормативов и инфраструктурные инвестиции, способен обеспечить устойчивый рост строительной отрасли и улучшение жилищных условий миллионов россиян», — подчеркнул Антон Глушков.